2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，此规定的后半部分使很多登记在被执行人名下的财产又不能查封。

  

执行实践中，执行人员在登记机关查出被执行人名下的财产并将其查封，此时第三人通常并不提出异议，但当执行人员对被查封财产进行实质处理（评估拍卖）时，第三人便会依据此规定提出异议，使执行人员陷入被动境地，部分被执行人甚至与第三人串通，炮制虚假买卖协议，以达规避执行或延缓执行之目的。

    最高人民法院1999年9月《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第九条明确表示支持登记要件主义，但2004年《查封规定》第十七条在坚持登记要件主义的前提下为保护无过错第三人权益又向交付要件主义作了适当的倾斜，即“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。（1）2007年《物权法》使这一问题更加复杂化，因《物权法》规定不动产采取登记要件主义（第九条），动产采取交付要件主义（第二十三条）。

   《查封规定》以第三人是否有过错为标准，而《物权法》以是否是动产为标准，立法标准的不一致，导致《查封规定》与《物权法》在制度层面上的冲突，执行实践中相应地出现了法律适用的混乱。《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，当执行人员查明某房屋登记于某被执行人名下，即使被执行人已将该房屋出卖给第三人（已交付），并且第三人无过错，依《物权法》第三人尚未取得该房屋的所有权，执行法院当然可以查封，但若依《查封规定》第十七条则不得查封。

   《查封规定》第十七条以第三人是否有过错为标准决定能否查封，给执行实践带来一定的难度，同时也为被执行人创造出规避执行的空间，让被执行人抓住了一根重要的救命稻草。没有过错是消极事实，故不需举证，执行实践中只要第三人能证明在查封之前已经支付全部价款并实际占有该财产，其异议就可能获得支持，除非申请执行人能证明或法院能查明第三人具有明显的过错。有无过错属主观问题，以此为标准决定是否能查封，给执行人员凭空增加了执行难度，同时也增加了申请执行人的举证责任，对申请执行人明显不公平。执行实践中对于第三人据此规定提出的异议，大多都能获得支持，极大地助长了被执行人串通第三人规避执行的风气。

    我国《城市房地产管理法》《道路交通安全法》《土地管理法》均规定房屋、土地和车辆变更所有权（或土地使用权）时必须到登记机关办理变更登记手续，因此第三人有法定的变更登记义务，其不作为即可认为其对该项义务的违反，进而可认定其具有过错。因此，只要被查封物在查封之前的合理时间内尚未完成过户，即可认定第三人具有过错。第三人只有证明自己已在合理期限内向登记机关提出登记申请，并且由于登记机关的原因或其它非第三人所能控制的原因未能完成过户登记，才能证明自己没有过错，进而免于强制执行。（2）如果第三人购买被执行人(开发商)正在建造的房屋，即预售商品房(期房)，因执行实践中可以对开发商正在预售的商品房进行查封，故在该商品房交付并能够办理产权登记之前，第三人应依相关规定要求预售人及时将预售合同报房产管理部门和土地管理部门备案，或直接申请预告登记，否则第三人会被认定具有一定的过错。

    《查封规定》第十七条以查封为原则，以不查封为例外，突出对无过错第三人（案外人）权益的保护，但是其忽略了对申请执行人权益的保护，并且增加了执行工作的难度。

    从物权公示的效力来看，对于车辆等需登记的特殊动产，我国采登记对抗主义。尽管被执行人与案外人在法院查封前已达成车辆转让协议，并实际交付车辆，在两人之间物权已变动，但在未依法登记前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，善意第三人可以当事人没有进行登记为由，而否认其物权变动的效果。（3）故依《物权法》第二十四条该转让行为不能对抗申请执行人（善意第三人），申请执行人可以其没有及时登记为由向法院主张该转让行为无效，从而使该物权不发生变动。此时案外人当然无法成为查封行为的“无过错第三人”，执行法院对该车辆先前的查封将继续有效。物权公示公信原则与善意取得是一致的，其意义在于以牺牲真正权利人（案外人）的利益来换取交易的动态安全。

   从权益保护的角度来看，针对法院的查封行为来说，案外人是 “第三人”，但就被执行人与案外人之间的转让行为来说，申请执行人也是“第三人”。法院的查封行为不能损害案外人的权益，被执行人转让财产的行为更不能损害申请执行人的权益。...

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