近年来，城市近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。本文就农村房屋买卖合同的效力认定和处理原则进行探析。
  
  农村房屋买卖合同纠纷案件的特点
  
  1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。
  
  2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。
  
  3.合同大都已履行(出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住)，但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。
  
  4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。
  
  5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。
  
  农村房屋是否允许买卖农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见;
  
  一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。
  
  另一种意见认为，“法无禁止即可行”，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。
  
  对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。
  
  根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
  
  1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
  
  因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
  
  2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
  
  我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
  
  3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
  
  对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。
  
  农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件应考虑到个案情况，做出不同处理：
  
  第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋买卖合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
  
  第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
  
  第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
  
  第四，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
  
  第五，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
  
  ...

·广东省商品房买卖合同范本
      广东省商品房买卖合同范本房屋买卖合同范本出卖人(以下简称甲方)：姓名：买受人(以下简称乙方)：姓名：根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋......

·为了解决长租公寓租赁存在的各方面问题，改善人们的住房条件，推
      为了解决长租公寓租赁存在的各方面问题，改善人们的住房条件，推动房租租赁市场健康发展。针对长租公寓的发展痛点，武汉租售同权下公寓房租赁的优惠政策主要体现在以下几个方面：市场主体、税收、融资贷款、租赁房源。2017年7月24日，武汉市住房保障和房屋管理局公示了《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施......

·南京购房证明如何开具？
      近年来，南京也出台了房产限购令，这令我们广大的南京市民就一直为银行的房贷政策担心，害怕自己原本的紧张房贷变得更加雪上加霜。而且对于具体的南京购房证明该如何去开，需准备哪些材料，向哪个部门提交等具体的事项都不清楚，下面就由“”来为您解答。一、南京开购房证明的具体相关文件1、购房者准备好身份证件和相关证......

·提前解除房屋租赁合同通知书怎么写
      一、提前解除房屋租赁合同通知书怎么写《解除租赁合同确认书》范本先生(女士)：我与你于年月日就位于市区大街号区号楼(具体门牌号)的房屋签订的《租赁合同》，现依据《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第7款及第十一条第一款的约定，特依法通知解除租赁合同。......

·房屋租赁常见的陷阱包括哪些
      现实社会中，总会出现这样那样的交易纠纷，尤其是在租赁房屋的问题上。作为租房者，他们在购买房屋时不得不顾虑很多。事实上，房屋租赁确实有很多陷阱。那么，房屋租赁常见的陷阱包括哪些呢，房屋租赁合同解除的方式有哪些?知道这些问题对于购房者来说都非常重要。读完下文，相信您一定会有所了解。一、房屋租赁常见的陷阱......

·湖南房产税暂行条例实施细则有哪些
      湖南房产税暂行条例实施细则有哪些？湖南房产税暂行条例实施细则有哪些？这份施行细则是从2003年9月1日起施行的：1、房产税在城市(包括郊区)、县城、建制镇和符合国务院规定建制镇标准但尚未建镇的工矿区征收。2、应税房屋的房产税，依照房产原值一次......

·房屋一直是近年来的民生热点问题，除了开发商的新楼盘，人民还可
      房屋一直是近年来的民生热点问题，除了开发商的新楼盘，人民还可以选择买卖二手房，当然了，二手房的买卖涉及双方当事人的交易利益，合同的签订意味着契约成立，那么，在郑州二手房买卖合同需要注意什么呢?怎么样保护自己的利益不受侵害呢?由我们给您解答签订......

·近年来，公路上车辆越来越多，交通信号灯很好的维护了交通秩序，
      近年来，公路上车辆越来越多，交通信号灯很好的维护了交通秩序，那么闯红灯车辆发生交通事故如何处理呢?如果作为车主的您违反交通规则，将会受到的处罚、承担的责任，以及对受害者做出相应的赔偿，这都是事故发生后我们需要了解的事情。一、责任划分一般分四......

·个人股权转让给公司协议书范文怎么写？
      个人股权转让给公司协议书范文怎么写？个人股权转让协议书转让方:受让方：____________________________________公司(以下简称合营公司)，于______年____月_____日成立，由甲方与________________合资经营，注册资金为_____币_________万元，投资总额_......


·南京市江北新区人民法院的管辖范围？
      南京江北新区人民法院依法管辖江北新区直管区（现包括......


·南京刑辩律师
    南京刑辩律师为刑事案件的当事人提供刑事辩护、刑事诉讼等服务。......


·已满16岁童工可以找什么工作？
      根据我国对于童工的界定，16周岁以下者从事盈利性劳动工作就属于童工，而16-18周岁者为未成年工。未成年工不同于童工，虽然他们的年龄未满成年标准但是已经具备从事工作的能力，可以根据自己的意愿选择工作。那么已满16岁童工可以找什么工作呢？?其实只要是不......

·案外人对执行标的申请再审
      案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。......

·提出交通事故管辖权异议的条件是什么？
      交通事故是我国较为常见的侵权行为，交通事故损害赔偿属于民事侵权赔偿。司法实践中，因不同地区的赔偿标准不同，造成经诉讼所获得的赔偿金额也不同，因此，交通事故赔偿的当事人往往围绕管辖权进行争辩。在这种时候管辖权异议就常会被提出，下面我们将对交通......

·即便汇款凭证中备注“投资款”，若双方无共享收益、共担风险约定的，仍应认定为借款
      原告向被告账户汇入款项，转款记录中备注“投资”字样，原告主张该汇款系投资款的，应提供证据证实其与被告存在关于项目投资开发的风险承担、运营管理等方面的约定。如不能提供，则仅有上述转款凭证不符合投资法律关系中共享收益、共担风险的法律性质，应按借......

·在涉外继承中，如何适用法律？
      在涉外继承中，根据主体的不同，可分为中国公民继承遗产的法律适用和外国公民继承遗产的法律适用。    1、中国公民继承遗产的法律适用。根据《继承法》第36条第7款的规定，中国公民继承在中华人民共和国境外的遗产或者继承在中华人......

·法律是否保护事实劳动关系
      根据《劳动合同法》中的规定，用人单位需要在与劳动者建立了用工关系之后的一个月内签订书面的劳动合同，否则的话就有可能建立事实劳动关系。那实践中，法律是否保护事实劳动关系呢?可能很多人都不晓得，下面就让我们为你做详细解答。一、事实劳动关系概念......

·机动车牌照可以更换吗，上牌手续是什么样的？
      机动车牌照可以更换吗，上牌手续是什么样的？一、机动车牌照可以更换吗现在牌照是终身制，汽车上牌照后不可以更换牌照。除非过户后可以重新办。但新牌属于购车人，要想更换牌照，除非买别的车。机动车所有人的住所迁出车辆管理所管辖区域的，车辆管理所应当......

·新刑法窝脏罪的量刑标准是怎样的
      窝赃罪是指那些明知道罪犯藏在什么地方，却谎报包庇甚至帮助罪犯逃走，这些都是法律意识淡薄的人，将会受到相应的法律惩罚。我国的新刑法对窝赃罪的罪行进行了改动，那么新刑法窝脏罪的量刑标准是怎样的呢?下面就让的我们为您解答。一、窝赃罪的量刑标准刑......