征地拆迁审计的方法和重点有哪些内容
  
  一、征地拆迁安置补偿审计认识上常见的三大误区
  
  棚户区改造项目的重要特点是改造范围较大、涉及拆迁户较多，无证房和历史遗留房屋情况复杂，是社会关注度高的重要民生工程，也是政府工作的重点，拆迁资金的规范使用和拆迁安置政策的有效落实，直接关系到人民群众的切身利益与社会稳定，关系到地区社会经济的和谐发展，但在审计查证过程中，审计人员易出现以下三大误区：
  
  误区一：除拆迁跟踪审计外，审计项目中的拆迁房屋早已被拆除，有些拆迁项目原地域已经被建成了还建房，有些棚户区改造项目起始于多年前，大部分被拆迁的房屋已经灭失，原住户也早已搬离，时过境迁，审计人员面临调查难、核实难、取证难的“三难”境地，因此造成拆迁项目审计难以开展的错觉。
  
  误区二：拆迁改造项目已经实行了一户一档制，所有的拆迁项目都进行了跟踪审计，档案资料的规范程度应该较高，资料齐全，因此审计核查的价值不大。
  
  误区三：拆迁改造审计项目的内容繁杂，既涉及住宅项目又涉及非住宅项目，既涉及有证房又涉及无证房与历史遗留房屋，既要计算区位价还要计算重置价等等，同时对每个房屋的计量标准与条件，也必须要根据实际情况加以区分，审计人员如果对政策法规及拆迁方案的熟悉程度不够，很难分辨或发现问题，因此审计人员认为花费太多的时间和精力投入到拆迁项目中是件吃力不讨好的事情。
  
  以上三大误区容易造成审计人员不愿意对拆迁项目进行深查细究，审计内容也仅浮于表面，因此也容易错失发现案件线索的机会，走出误区还需从细微处入手。
  
  二、可采取的审计方法
  
  征地拆迁安置补偿项目主要存在以下几类问题：第一类是拆迁过程中违反地方政策法规规定，多计算补偿款的问题；第二类是不按拆迁方案操作造成国有资金损失的问题；第三类是弄虚作假骗取国有资金的问题；第四类是拆迁管理制度不完善，存在责任风险的问题。审计中需要注重从以下的几个方面入手。
  
  （一）熟悉政策，收集地方法律法规，从基础工作入手
  
  目前，全国自上而下关于房屋征收工作方面的政策、法律法规较多，对部分具体事项规定也较细，如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》中对拆迁补偿安置中的补偿方式、价格的确定、计算的条件作出了明确。《某市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见》中对历史遗留和无证房明确了认定标准，《某市城市房屋拆迁估价实施意见》中对房屋评估的内容、评估机构的资质等进行了明确，因此审计人员要想在征收拆迁项目中有所收获，熟练掌握并运用政策法规是必不可少的，否则问题摆在眼前也发现不了，使问题从审计人员的眼皮底下溜走。
  
  （二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手
  
  1、分组分工要合理。审计工作首先应理清工作思路，编制出审计范围明确、重点突出、方法准确、具有可操作性的审计实施方案，使审计工作少走弯路，减少审计成本，提高审计工作效率，根据审计人员的职责采取分组审计、有效衔接、全面推进的方法开展审计。按照审计的功能可以将组别划分为：一是财务审计小组，主要围绕拆迁项目指挥部的资产负债情况、资金运作情况、资本经营情况以及财务管理开展审计，重点关注拆迁资金使用是否合规、在资金运作过程中是否存在违法现象，拆迁安置补偿资金的兑现是否与拆迁协议一致等方面；二是拆迁审计小组，主要审查棚户区改造以来的拆迁还建是否存在随意分户与扩面，为个别人创造较大的寻租空间、拆迁协议违反政策与规定扩大补偿金额，拆迁过程中隐瞒真实情况重复补偿等行为；三是基建工程审计小组，主要围绕还建房的建设是否存在工程质量低劣、基建工程程序是否合法合规等问题开展。三个小组既要分清职责、又要相互衔接，例如拆迁审计小组涉及到对某笔资金流进流出存在疑点需要及时核对时，财务审计小组必须迅速准确的查找此资金的所有动向并及时反馈，共同探讨是否需要继续延伸审计，从而减少各小组在工作中的重复劳动，有效提高工作的质量与效率。
  
  2、资料分类要合理。棚户区改造项目财务数据量大，业务资料多，核算形式复杂，需要合理分类整理。一方面财务报表数据与业务报表数据多，资金的进出量大，而且有些业务数据由于制作表格的人员不相同，表与表之间互相不能衔接，因此分析与比对的工作就显得异常艰难；另一方面各类会议纪要多，几乎涉及了项目部工作职责的方方面面，由于实行了一户一档制，拆迁的档案也很多，给确定审计工作的重点带来困难，因此整理各类资料变得尤为重要。例如筛选各类会议纪要时，从中提取认为对审计有价值的资料，按财务类、拆迁类、工程类、行政类等进行分类，将整理的资料分发到对应的工作小组，各小组边审计边查阅资料，为发现问题提供可参考的依据。
  
  （三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手
  
  明思路、抓重点，是审计工作成败的关键，特别是拆迁项目审计，必须要从细微处入手，才能揭示问题，甚至找到案件线索。
  
  1、从数据入手找到审计重点。首先对被审计单位提供的拆迁项目的业务数据进行整理和分析比对，从中发现审计疑点，例如在相同条件下某区域的无证房与历史遗留房屋的数据与其他区域的数据差别较大，无证房和历史遗留房屋面积比有证房面积大，甚至是有证房面积的N倍，而其他同条件区域反之，则可以将该区域纳入审计重点范围。另外根据拆迁数据与安置数据表进行比对分析，可以将分户和扩面情况较严重的区域纳入审计重点，并对还建安置房屋面积较大的或分户情况突出的拆迁档案进行抽检。
  
  2、从档案入手找到审计疑点：在经过基础数据的比对后，从建立了一户一档的拆迁档案中有选择的抽取企业规模大、被补偿金额较多、分户安置户数多、无证房与历史遗留的面积相对较大的档案。将拆迁档案中的每个补偿事项对照各类政策、规定和拆迁方案，重新逐项逐笔审核与复核计算，从而发现资料中存在的漏洞，生成需进一步审查的审计疑点。特别是在审计拆迁档案时，需要重点关注拆迁安置协议书、被拆迁人的身份与户籍信息、拆迁房屋所有权证与土地证、房屋测绘图与面积计算、房屋评估报告等事项。在审查档案时，重点关注拆迁协议中拆迁安置补偿费、房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、营业补偿费、无证房及历史遗留房补偿费、房屋装修补偿、附属设施补偿费的计算及认定，当然在审计时间和精力有限的情况下，不可能面面俱到，要有重点的选取重要项目进行审计复核，从而找到审计疑点。
  
  3、从外围入手找到审计突破点。一方面是找到支撑审计证据的重要资料，如符合政策规定时间的航拍地籍图，对拆迁房屋存在的真实性进行确认；另一方面是找到参与拆迁工作的人员，如房屋鉴证审核员、拆迁小组负责人、分管负责人、责任人等，对拆迁项目开展的全过程进行调查了解，做好询问笔录并对内部控制流程进行测试分析，从内控的关键环节找到拆迁程序与管理中的漏洞，为审计找到突破点。
  
  三、审计中应重点关注的几个事项
  
  （一）无证房与历史遗留房屋的确认依据
  
  由于年代久远、房屋产权登记制度不健全，无证房与历史遗留房屋的确认难度非常大，部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成，并未取得有效的证据材料来证明认定结果，因此无证房与历史遗留房屋的补偿，往往也是拆迁项目中最容易被个别人钻空子，成为套取国有资金的便捷渠道。审计要取得确凿证据，找到突破口，就要将符合政策要求年代的航拍地籍图资料等作为最重要的确认依据， 并结合拆迁现场测绘图等原始资料，分析比对其相关性与一致性，可以从以下几个方面入手：一是将现场测绘图与房产证所附红线图进行比对，核查是否存在现场勘察测绘图与房产证图严重不符的现象，核查有无房屋面积被重叠或重复计算的行为发生；二是对现场测绘图纸上标明的无证房与历史遗留面积进行重新复核计算，核查房屋面积是否存在人为的计算错误，是否存在对同一房屋性质认定矛盾，造成重复补偿或多补偿的情况；三是将航拍图与现场测绘图进行比对，并要求测绘人员在航拍图上指认绘图房屋的所在具体位置，核查是否存在虚假“画”房的行为。
  
  （二）非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为
  
  非住宅拆迁户所涉及的土地范围广，房屋数量多，地上建筑情况复杂，补偿资金量大，特别是部分国有大中型企业在拆迁时，不仅需要签订拆迁补偿协议，同时还会签订一些补充协议，审计人员更应加以谨慎区分与对待，认真分析协义签订的内容，重点关注以下几个方面：
  
  1、根据企业提供的土地和房屋所有权证，全面核实其土地面积及房屋存在的真实性，核查是否存在混淆房屋与土地性质，高标准违规获取补偿，如将工业用房按商业门面的标准或工业用地按商业用地标准进行补偿的行为。
  
  2、核查是否存在违反协议重复签约的行为。即已经补偿给国有企业的拆迁费用，是否在拆迁过程中再次核算补偿给与企业有租赁关系的个人，形成了同土地或房屋的重复补偿；
  
  3、审查国有企业房屋整体办理了房屋产权证后，拆迁过程中是否存在人为分户并套取室内设施补偿费、搬家费、过渡费、拆迁奖励等行为；四是核查有无违反地方规定，故意混淆安置方式，对非住宅房屋给予了停产停业补偿的行为。
  
  （三）拆迁管理过程中损害国家利益的行为
  
  受当前拆迁管理机制不健全，管理制度不完善，补偿标准不明确，部分责任人管理缺位等因素的影响，拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生，因此在审计过程中，
  
  1、应测评内部控制制度是否健全，内部管理机制运行是否正常，审查是否存由于制度不严、标准不明、内控缺失等问题导致部分拆迁人寻租空间较大，从而发生损害国家利益的行为。如根据拆迁台账记录，对住宅用房中分户安置无标准，随意性大，分户安置的面积为原住宅面积的几倍，同时部分还建人与被拆迁房屋人户籍住址不在同一地点，也不属继承、赠予或共有产权等情况，应予以严查。
  
  2、关注房屋评估报告，对评估报告中的计算方式、标准、时点进行全面复核，核查是否存在擅自篡改计量标准与条件抬高补偿金额，是否存在修改计算时点造成补偿的单位价值增大，从而多计补偿款的行为。
  
  3、对临时建筑审查其补偿依据是否确凿，理由是否充分，有无存在临时占道建筑按有证房或无证房进行补偿的行为。四是围绕拆迁项目管理中存在的漏洞，从拆迁的程序是否合法、拆迁协议的签订是否合规、实际的安置与协议是否不符、补偿协议的签订是否存在法律风险等多方面进行审计。
  
  了解征地拆迁审计的内容，在面对征地拆迁问题时，做到有法可依，保障自身的合法权益。征地拆迁是一件利国益民的好事，希望您能够积极地配合政府工作。日常生活中，难免会遇到各种各样的法律问题，面对这些问题，我们很难自己解决...

·安丘农村拆迁补偿多少，征地补偿标准是什么
      安丘农村拆迁补偿多少，征地补偿标准是什么拆迁一直是人们在关注的话题，特别是自身当前正遇到拆迁问题时很多人都会选择了解拆迁相关方面的只是，这样自身遇到难题解决起来也会方便很多，了解应该如何去解决，当前安丘农村拆迁正在进行，所以对安丘农村拆迁政策很多人都想要了解，那安丘农村拆迁补偿多少标准是什么呢？安丘......

·农村宅基地继承分配
      随着城市化的推进，农村宅基地的价值越来越大，现在农村宅基地可以说是农民的一项十分重要的财产，许多关于农村宅基地的问题也随之而来。农村宅基地继承分配便是其中的一个。下面，就让的我们来为您解答一下疑惑。一、宅基地的继承农村宅基地属于集体所有制，不是个人财产，无论从任何一项法律上来说，都是不能继承的。......

·最新辽宁省沈阳市皇姑区征地补偿标准
      最新辽宁省沈阳市皇姑区征地补偿标准最新辽宁省沈阳市皇姑区征地补偿标准辽宁省人民政府公布《关于开展征地区片综合地价调整工作的通知》，由省国土资源厅统一印制下发，自2016年1月1日起执行。律师就将辽宁省沈阳市皇姑区最新征地补偿标准分享给您：　　辽宁省沈阳市皇姑区土地共有五类：　　一类区片区片范围：北......

·划拨土地使用权能赠与吗？
      划拨土地使用权能赠与吗？土地使用权是我国单位或者个人所享有的使用某一块土地的权利，人们获得土地使用权之后是否可以将该权利赠与他人法律没有明确的规定，也没有明确禁止，因此很多人不知道应该如何办理。下面我们就为您总结了关于划拨土地使用权能赠与吗这一问题的相关法律知识。一、划拨土地可以赠与他人划拨土地房......

·宁夏征地补偿新政策是什么？
      宁夏征地补偿新政策是什么？随着城镇化进程的发展，最近几年，宁夏加大了基础设施建设力度，在这个过程中，不少农村的土地被征收。对于涉及到的农民，及时了解当地征地补偿政策非常有必要，这样发现问题的话，可以第一时间为自己维权。那么宁夏征地补偿新政策是什么？下面我们一起看看我们的这篇文章。一、宁夏征地补偿新政......

·国际贸易合同的违约责任有哪些
      国际贸易合同的违约责任有哪些随着经济的发展，国际贸易过往越来越频繁，由于各种因素，在贸易过程中，违约现象普遍存在。对于初入国际贸易的经济个体，了解国际贸易合同的违约责任有哪些是十分重要的。只有了解国际贸易违约责任才能对症下药，在经济活动中规......

·在哪些情况下可以变更小孩抚养权
      夫妻在离婚的时候往往对子女的抚养权争论不休，以至于没有得到子女抚养权的一方在有经济条件的时候，就想变更子女的扶养权。如果男女双方想变更抚养权，就要知道在哪些情况下可以变更小孩抚养权。对此，我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。一、在哪些......

·征地补偿算转移性收入吗？
      征地补偿算转移性收入吗？在农村集体经济组织的土地被国家征收后，政府需要按照土地原用途支付一定的征地补偿，以保证农民能维持基本的生活水平。然而农民的收入是由转移性收入、家庭经营性收入以及工资性收入等组成的，那么，征地补偿算转移性收入吗?一、转移......

·有过错方可以主张离婚经济补偿
      《民法典》虽然通过在夫妻共同财产分割时照顾无过错方权益，针对夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分以及离婚损害赔偿等制度设计对有过错一方予......


·泰州市劳动人事仲裁委员会地址、电话、位置汇总
      泰州市劳动人事仲裁机构电话：12333名称：泰州市海......


·南京律师团
    南京律师团队处理合同纠纷、债权债务、建筑工程、知识产权、公司......


·厂房拆迁政策是什么？
      厂房拆迁政策是什么？随着我国经济水平不断的发展，我国正在大力推进城市化的进程，为的就是让更多的人享受到城市生活的便利。那么就会涉及到房屋的拆迁，近年来，因为拆迁而发生的暴力事件越来越多，会出现这一现象，主要是因为政府的拆迁政策和居民心理的预......

·故意杀人罪的定义及构成要件
      一、定义故意杀人，是指故意非法剥夺他人生命的行为。二、犯罪构成（一）客体要件本罪侵犯的客体是他人的生命权。法律上的生命是指能够独立呼吸并能进行新陈代谢的活的有机体。（二）客观要件首先必须有剥夺他人生命的行为，作为、不作为均可构成......

·故意杀人罪的赔偿标准
      一、根据刑法第二百三十二条的规定，故意杀人的，处死刑、无期徒刑或者十年以上有期徒刑；情节较轻的，处三年以上十年以下有期徒刑。这只是原则性规定，具体案情是更重要的。最高院工作答复：关于刑事附带民事诉讼赔偿范围问题（法办﹝2011﹞159号）关......

·抢劫罪的案例分析
      一、案例一案件详情：村民王某和刘某在河边卖东西，忽然听到河对岸有人喊抓贼，同时看到窃贼黄某从河对面涉水过来。王某随手拿起木棍向黄某打去，黄某内心害怕，就掏出偷来的一千二百元，表示只要不打自己就把偷来的钱给王、刘二人。王某拿走了一千二百元，......

·婚前房产拆迁安置，离婚时如何分割？
      1、夫妻在婚姻关系存续期间所得的符合《中华人民共和国婚姻法》规定的财产，是夫妻共同财产，可在离婚纠纷中请求分割。夫妻一方在婚前取得（即夫妻一方签订房屋征收、拆迁补偿协议的时间先于婚姻关系成立时间）的房屋征收、拆迁补偿以及用该款项购买的房屋，......

·协商离婚后不要孩子抚养费可以反悔吗
      现实生活中，我们常常能看到夫妻双方因为一时冲动而离婚，幼小的孩子则判给一方成为单亲家庭孩子进行抚养，年轻气盛一时冲动之时只为了要离婚或争取孩子的抚养权而放弃了要求对方支付抚养费的权利，但往往过后又因为自身工作压力或者经济能力的原因想再要求离......

·遗产继承纠纷案件法律服务流程
      一、处理继承纠纷的方法：1、为当事人进行遗嘱见证和遗产管理。避免当事人因继承问题发生纠纷；2、合法有效的执行遗嘱，尽量通过非诉讼手段解决当事人之间的继承纠纷。维护我方当事人的合法权益；3、适时启动诉讼法律程序，依法维护我方当事人的合法权益......

·公司债券股票的区别在哪里
      公司债券股票的区别在哪里股票是股份公司发给投资者作为投资入股的所有权凭证，购买股票者就成为公司股东，股东凭此取得相应的权益，并承担公司相应的责任与风险。由此可看出，债券与股票同为有价证券，是一种资本，是经济运行中实际运用的真实资本的证书，都......