南京房产合同律师

南京房地产合同纠纷律师专业代理房地产合同纠纷、合同诉讼案件,提供建筑房地产合同法领域经济纠纷、合同纠纷、法律顾问、建筑工程和房产律师服务.老律师网。擅长解决房屋买卖、房产继承纠纷、房屋拆迁安置补偿等房地产法律问题。
  专业房产合同律师，专业代理房产纠纷、工程款纠纷、房屋买卖、房产继承纠纷、房屋租赁纠纷、物业管理纠纷、房产诉讼仲裁、二手房纠纷、房地产买卖纠纷、离婚继承房产纠纷、房屋产权纠纷等案件。

★南京房产合同律师业务范围：
  1、代理房屋买卖合同纠纷案件代理房品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷案件、商品房委托代理销售合同纠纷、经济适用房转让合同纠纷等房屋买卖合同纠纷案件。
  2、代理房地产开发建设纠纷案件代理建设用地使用权合同纠纷案件、房地产开发经营合同纠纷案件、房地产建设工程合同纠纷案件.老律师网。
  3、代理动迁拆迁纠纷案件客户遇到涉及动迁拆迁安置补偿合同纠纷、动拆迁款分割纠纷的案件，需要法律帮助时，律师接受客户委托代理客户参加诉讼，为客户提供专业的法律服务。
  4、代理房屋（土地）租赁合同纠纷案件代理房屋租赁合同纠纷、土地租赁合同纠纷等房地产租赁合同纠纷案件.Law64。
  5、代理土地承包纠纷案件代理土地承包经营权纠纷案件和农村土地承包合同纠纷案件.老律师网。
  6、代理其它涉及房地产纠纷案件代理房地产抵押权纠纷、建筑物区分所有权纠纷、宅基地使用权

★南京房产合同律师谈什么是房改房?
　　房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅.Law64。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。
　　1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求..决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售.老律师网。
　　2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工.老律师网。
　　3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失.Law64。
　　4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣.Law64。
　　另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的.老律师网。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房.Law64。

★南京房产合同律师谈商品房买卖合同的签订
  商品房买卖合同的签订过程有许多风险需要去防范，在商品房开发过程中开发商经常出现以下六大类房产违规行为 ：
  一、商品房预售违规，如：未取得预售许可证预售商品房；以认购包括认定、登记、选号等、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房；取得预售许可证后未在规定时间内开始预售商品房等.Law64。
  二、恶意炒作行为，如：房地产企业发布虚假信息；炒卖房号；捂盘惜售；囤积房源；房地产企业纵容雇用工作人员炒作房价.老律师网。
  三、广告违规，如： 未取得预售许可证发布预售广告；广告中承诺售后包租、返本销售；广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法等。
  四、销售合同违规 ，如：未按相关规定与购房者签订规范的商品房预(销)售合同；房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任、或排除购房人合法权利的行为；订立合同前未向购房人明示(预)销售合同示范文本及格式条款.Law64。
  五、房地产经纪违规，如：未取得营业执照从事房地产经纪业务；未按规定采用经纪合同示范文本；房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用；在代理买卖过程中赚取差价；经纪机构直接从事商品房买卖。
  六、价格违法行为，如：房地产交易环节违规收费；销售商品房未实行明码标价；经济适用住房不执行政府指导价等。这六大类违法违规行为是购房者需要严格审查、严加防范的。当然，这也仅仅是业界总结的开发商普遍存在的违法违规行为。现实中购房者签订商品房买卖合同时需要注意的地方还很多，也还有待有我们法律人进一步观察、总结、研究、交流，也有待于进一步与广大购房者探讨、分享.老律师网。

★南京房产合同律师谈房产公证
　　房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书真实性、合法性的活动。
　　房产公证是一项常见的公证业务，内容十分广泛，主要包括：房产买卖合同公证、房产租赁合同公证、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产转让协议公证、房产互换协议公证、房产分割协议公证、房屋拆迁(补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产的委托书公证、涉及房产的遗嘱和遗赠扶养协议公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。为解决分房难"的问题，近几年来，天津等地的公证机关还开办了单位住房分配方案方面的公证业务，以保证分房的公性,抵制不正之风，预防、减少分房活动纠纷。
　　“房产买卖”这一概念有广义和狭义两种，广义的房产买卖概念，通常包括房产预售和房产转让。房产预售是指建筑期房产的买卖，也就是房地产经营单位出售其将来建成的房子.Law64。而狭义的房产买卖，则是专指房地产经营单位出售其已建成的房产。房产转让是指房产权人将其购买的房产再次出卖。

★南京房产合同律师谈延期交房的违约责任
  除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
　　1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)
　　(1)逾期在_____日之内(该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金，合同继续履行.老律师网。
　　(2)逾期超过_____日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之______(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起_____日内向买受人支付违约金。
　　2、__________________________________________________________.Law64。
　　本条是对逾期交房责任的约定，其中..款第二项包括了对合同解除权的规定。
　　逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有把房屋交给购房者入住的行为。对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用.老律师网。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”的行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。
　　这里必须注意一点，如果开发商交付的房屋不符合本合同第十二条约定的交付条件导致购房人拒绝收房的，逾期交房期限应该自合同约定的交房日期开始计算.老律师网。
　　如果开发商已经逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力的原因之外，不要和开发商轻易另行约定其他的免责理由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况.老律师网。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论.Law64。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任.老律师网。
　　如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同等.Law64。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。需要注意的是，如果违约金以“每日为已交付房价款万分之_____”的标准计算，则已付房价款在按揭付款的情况下，包括首付款和银行按揭款.Law64。

★南京房产合同律师谈写字楼买卖流程
  一次性付款方式：1、买方、中介公司、卖方三方签订《房产转让合约》，收取买方诚意金；2、产权经查档无误后中介公司将买方的担保金转交卖方；3、买方将楼款存入中介公司代管账户，卖方开出收据给买方，中介公司开出楼款存入代管证明给卖方；4、买方（个人）提供购买人身份证明，如委托，需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明；买方（单位）提供公司营业执照，法人代表证明书，法定代表人身份证明，如委托，需提交授权委托书，受托人身份证明；5、卖方（个人）提供身份证明，房地产证，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明；卖方（单位）提供公司营业执照，公司章程，董事会或股东会决议，房地产证，法定代表人证明书，法定代表人身份证明，公司公章，国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明，如委托，需提交授权委托书，受托人身份证明；6、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同（现售）》，涉外交易需要公证；7、买卖双方到上海市土地房产交易中心递交文件及《房地产权转让登记申请表》；8、交易中心查档、初审、复审、核准，同意申请，登记楼款，办理产权变更登记（22个工作日，1个月自然日）；9、缴纳税费，出新《房地产证》，买方凭税票及回执领取，开楼款发票；10、中介公司转付全部楼款到卖方账户；11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用，提交管理处费用交清证明，交接物业.老律师网。

★南京房产合同律师谈签订二手房买卖合同应注意哪些问题
  作为房产律师在执业中经常碰到二手房买卖纠纷，纵观各种二手房买卖纠纷产生的原因，二手房买卖协议对相关内容约定不明确所占比例 。
  由于房屋中介掌握着大量房源信息，二手房买卖协议的签订通常都是由房屋中介促成的，卖方、买房和中介公司签订房屋居间协议，卖方和买房签订二手房买卖协议。
  中介公司通常比较重视通过三方签订的《居间协议》来维护自己的利益，尽量使自己在收取高额中介服务费的同时承担最少的义务，将自己的风险降低到最低.Law64。一般只要中介公司促成买卖双方签订了有效的房屋买卖合同，那么其收取中介服务费就有了依据，所以中介公司往往对买卖双方签订的二手房买卖协议的内容不是很重视.Law64。买卖双方作为普通当事人，通常对法律方面不熟悉，二手房买卖协议内容也都由中介公司工作人员来填写。中介公司工作人员按正式合同的条款填写本可以使合同比较完备，但是在实践中往往是正式合同的条款大量空白，以补充协议代之，而补偿协议却又约定的不够具体，以致二手房买卖协议中很多内容都没有约定明确，从而导致在协议的履行过程中容易发生纠纷。究其原因一方面是中介公司工作人员法律知识有限，对如何签订合同根本不懂；另一方面是房屋买卖协议的内容跟中介公司没有利害..，中介公司工作人员没有责任心，敷衍了事。
  经中介公司签署的二手房买卖协议很多只明确房屋的坐落位置，房屋的总价款，交付首付款的时间及支付尾款的方式，其他的具体内容鲜有涉及，有的甚至连支付首付款的时间都没有约定明确.Law64。
  有的约定在交付首付款后交付房屋，但是在交付首付款多长时间之内交付房屋并不明确；有的二手房买卖协议约定在卖方支付首付款用于解除银行抵押后再办理房屋过户手续，但是解除银行抵押后多长时间之内办理房屋过户手续并不明确；有的约定在办理房屋过户手续后再支付剩余购房款，但是办理房屋过户手续后多长时间之内支付剩余购房款并不明确.Law64。。

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  工期索赔成立的条件应包括：（1）与合同对照，事件已造成了承包人工程项目成本的额外支出，或直接工期损失；（2）造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任；（3）承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，误工费.
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