提供南京房产纠纷咨询、房屋买卖合同、物权争议、离婚房产分割、房产继承、建设工程合同、物业服务纠纷法律服务等房产法律服务.Law64。
★南京专业房产律师房地产公司法律业务范围：
房地产项目公司在设立、转让、兼并、重组、上市、破产过程中涉及的法律事务；
房地产开发项目的法律评估、调查；
房地产开发项目的文件起草、谈判，出具法律意见书；
建设单位的资质审查及建筑施工管理；
商品房的境内外销售；
房地产按揭贷款；
房地产的抵押、买卖、租赁、拍卖；
房地产权益纠纷的诉讼、仲裁等项法律事务；
房地产公司日常法律事务；
★南京专业房产律师房屋买卖法律业务：
律师陪购服务；
查验、核实交易房屋的法律证明文件；
协助签订房屋认购书；
审查、修改商品房买卖合同文本；
参与房屋交易谈判，协助购房人签订购房；
审查有关房屋交付验收的法律文件；
协助或代理房屋交付验收.老律师网。
★南京专业房产律师谈买二手房如何签订“居间合同”
大多数人.惯通过房产中介购买二手房，而中介公司依托其专业化的服务，往往能让购房者省不少心.Law64。 但是和任何行业一样，房产中介行业也存在良莠不齐的现象。如果购房者对如何签订买卖房屋的“居间合同”一无所知，也很容易掉入中介预设的陷阱，导致自己权益受损.老律师网。 那么，买二手房该如何签订“居间合同”，需要留意哪些要点呢？
《居间合同》的作用 由买卖双方和中介签订《居间合同》有两大作用： 1、确定订立正式的《房地产买卖合同》的主要条款。 在《居间合同》中要约定买卖合同的主要内容，比如房屋面积、位置、总价，以及房款（定金、首付、贷款等）支付方式、过户及交房的时间，并约定签订正式买卖合同的时间。 2、确定上下家与中介的..。 在《居间合同》中会约定上下家支付中介佣金的时间和标准、如果上下家违约致使买卖合同不能履行时分别对中介承担的责任等.老律师网。
由此可看出，《居间合同》实际上是一个比较复杂的合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。《居间合同》实际上包括了三个合同： 一是上下家的买卖合同；二是上家与中介的居间合同；三是下家与中介的居间合同.老律师网。 上下家在日后正式的买卖合同也将依据《居间合同》条款来签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用。在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷远远多于买卖合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。
签订合同的流程 《居间合同》的签订程序一般按照以下四步的顺序： 1、中介在上下家之间协调，并就合同主要条款口头达成一致； 2、中介持《居间合同》让下家先签署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司盖章的“意向金收据”； 3、中介再持下家签署好的《居间合同》交由上家签署。 如果《居间合同》有上家委托中介保管定金的条款，则须让上家再签署一份《定金保管确认书》。如《居间合同》中没有上家委托中介保管定金的条款，则将下家所交的“意向金”交给上家，让上家出具《定金收据》； 4、中介再持上家出具的《定金收据》交给下家，下家将中介出具的《意向金收据》还给中介。 下家要特别注意：几乎所有的《居间合同》中都约定了下家交给中介的是意向金，但一旦上家对《居间合同》予以签署并收受了“意向金”，那么“意向金”就变为“定金”了。 “意向金”与“定金”虽然指的是同一笔钱，但法律性质完全不同。 “意向金”相当于“订金”，允许反悔而不用承担责任。“定金”则不允许反悔，如果买方没有正当理由毁约则会失去定金。同理，上家收受定金后如果没有正当理由反悔不卖，则应当双倍返还定金。 视情况约定买卖条件 根据上家有无抵押、是否需要用下家的首付还贷、下家是否贷款等情况，在《居间合同》中应约定不同的买卖条件，不同买卖条件中双方要重点防范的风险是不一样的.Law64。
实际操作中通常有以下六种买卖条件： 1、上家没有抵押，下家也不贷款，房款全部用现金支付.Law64。这种情况比较少见.Law64。 2、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家要贷款。这种情况一般也较为少见，因为上家通常都需要用下家的资金来还贷。 3、上家有抵押且要用下家首付还贷，下家不贷款。这种情况较多.Law64。 4、上家有抵押且要用下家的首付还贷，下家要贷款.Law64。这种情况最多。 5、上家有抵押但其用自有资金还贷，下家不贷款。这种情况较少.Law64。 6、上家无抵押，下家要贷款.老律师网。这种情况也较多。 总的来说，下家要特别注意上家有贷款且要用下家首付还贷的情况，确保首付款不被上家挪用.老律师网。 对户口迁出作约定 原住户的户口问题是购买二手房后常常遇到的，如果对户口问题这么约定“甲方若不按时将户口迁出造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任.Law64。”实际上非常缺乏操作性.老律师网。
但是，许多居间合同就卖方户口逾期迁出的违约责任问题，都作了类似的约定。 户口迁出问题之所以不能按上面这样的约定，理由如下： ..，目前.认为户口迁移属于公安机关的行政管理职权，对起诉要求户口迁移的案件目前均不受理，下家无法强制要求迁出户口，唯一能做的是追究上家的违约责任； 第二，上家不及时将户口迁出而给下家造成的损失难以量化，因此应当在合同中约定不及时迁出将上家的违约责任予以细化，使之更有操作性。 防止对方违约 《居间合同》中已确定了买卖合同的主要条款，也会约定在签订《居间合同》几日内应当签订正式的《买卖合同》，但很多纠纷就产生于这一阶段.Law64。主要原因在于房价波动较大，一方毁约的话能得到更大的利益，因此，要么明确表示不签买卖合同，要么就以各种借口故意拖延，甚至有的要求在买卖合同中增加不合理的条款，或变更《居间合同》中的主要内容，以此达到毁约的目的。
★南京专业房产律师商业地产常见法律风险
商业地产行业内部认为商业地产包括“开发”、“销售”、“招商”、“经营”、“管理”这些环节紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异.Law64。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：
1、宏观调控的风险
宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。
2、规划失误的风险。
规划是行政机关对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商业物业贬值。同时，开发商在商业物业开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。
3、返租回报支付不能的风险.老律师网。
开发商出售商铺后，小业主们委托开发商（或开发商掌控的管理公司，下同）经营此商铺，开发商往往会承诺较高的返租回报给小业主们；而开发商则整体租赁给大型商家统一经营收取的租金相对较低，这就使得开发商不得不为支持较高的返租回报去补贴一定的资金，久而久之，开发商就背上了沉重的财务包袱，最后大多出现了不能按期、足额支付即支付不能的情况。
4、大型商家经营不善带来的风险。
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报给小业主的承诺.Law64。因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。
5、售后“包租”带来的风险。
采取“售后包租”的方式涉及两种法律..：一是购房人与开发商之间的买卖..；二是购房人与第三方的委托租赁...老律师网。现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。目前，这方面立法还不很完善， 请有关房地产专业律师进行把关.Law64。
6、产权分散带来的风险。
开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题.Law64。开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。
7、商铺的公摊面积风险。
目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定.老律师网。
8、商铺的相邻权问题风险。
根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。由于商铺外墙面具有良好的广告载体功能，使得这种相邻权问题更为突出.老律师网。
★南京专业房产律师谈如何避免出现房地产纠纷？如何保护产权人的利益？
..回复：据.统计，近两年 各地的房地产投诉和纠纷越来越多，并呈上升趋势.老律师网。
建议在购房前做充分的调查了解，熟悉房地产知识及相关法规，避免房地产纠纷的产生。
(1)购房前充分调查、了解欲购物业的全面情况.老律师网。
投资者准备置业时，应先了解目前的房地产市场的状况和环境，明确房地产目前的走势，从而选择较好的投资时间。一般来说，投资时机选择在低潮、复苏阶段能够获得较满意的回报.老律师网。然后，要了解本地的房地产行情及目前市场上物业的分布情况，根据自己的投资目的选择适当的物业种类、位置及其价位。
(2)确保合同的合法性和完备性。
签定购楼合同时，先要查验发展商的法人资格及其行为是否合法。一个手续齐全的房地产项目应包括建设用地规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。其次，南京专业房产律师认为，要看发展商的售楼合同是否公证，是否条款齐备，对双方的权力、义务是否明确。
(3)选择实力强、信誉好的发展商和承建商。
(4)注意小区配套及完善物业管理。
(5)寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理。
★南京专业房产律师谈《居间合同》是否具备买卖合同的主要条款
分析《居间合同》是否具备买卖合同的主要条款，应当用《合同法》的标准来衡量.老律师网。对房产买卖来说，南京专业房产律师认为《居间合同》如果具备以下内容，就可以被认为是买卖合同：1、买卖双方的姓名、名称；2、房屋具体位置；3、房价及支付方式或期限；4、过户及交房的条件或时间。 格式条款的认定 尽管南京市房管部门曾制订的居间合同示范文本，但中介公司一般都很少采用这个文本.Law64。中介公司提供的《居间合同》基本上都是自己制订的，只不过要到房管部门备案。 中介公司的《居间合同》符合《合同法》对格式条款的认定条件，即是“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，因而是格式条款.Law64。 根据《合同法》的规定，作为格式合同提供一方的中介公司，应当“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，如果免除格式条款提供一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 而且，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，在与中介公司发生纠纷时，应当适用《合同法》中对格式条款的规定.老律师网。
★南京专业房产律师谈商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿
一、惩罚性赔偿适用情形之一：恶意违约
根据《商品房合同司法解释》第8条，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。商品房买卖合同订立后至商品房所有权移转之前，出卖人对在建工程与建成后的商品房享有所有权，其有权处分名下财产，将在建工程抵押于第三人获取建设资金，或者将商品房再次出售于第三人。不同权利发生冲突时，.需要审查抵押合同与后买卖合同的效力，第三人利益得到.保护，意味着买受人合同目的落空，其可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。当然，.保护第三人利益，不是为了维护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于对不动产物权登记的信赖而进行的交易行为。
买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约，买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提，反之，南京专业房产律师认为，以下情形下买受人不必主张解除合同，更无需主张惩罚性赔偿：（1）出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人能够实现合同目的；（2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权；（3）出卖人又将该房屋出卖给第三人，但选择向前买受人履行合同，或者后买卖合同无效，前买受人能够实现合同目的；（4）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效.Law64。
二、惩罚性赔偿适用情形之二：欺诈
根据《商品房合同司法解释》第9条，欺诈包括四种情形：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。出卖人取得预售许可证后才能预售商品房，根据《商品房合同司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同为无效合同。转让抵押物应当经过抵押权人同意，转让所得价款应当提前清偿债务或者提存，未经抵押权人同意而转让抵押物的，抵押权人仍可行使抵押权。一房数卖，数份买卖合同都有效的情形下，由出卖人选择如何履行合同，最终结果只能由某一买受人取得房屋产权，而其他买受人合同目的落空。出卖人做为拆迁人，以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以产权调换，根据《商品房合同司法解释》第7条，如果出卖人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，.予以支持，第三人合同目的将落空。南京专业房产律师认为，出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知与订立商品房买卖合同相关的事宜，出卖人隐瞒真相使买受人陷入错误，做出不真实的意思表示，买受人可以根据情况请求.宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同。
欺诈与恶意违约均可主张惩罚性赔偿，二者相同之处在于：（1）买受人首先应当请求宣告合同无效、请求解除合同或者请求撤销合同，而不能单独主张惩罚性赔偿；（2）赔偿限额为不超过已付房款的一倍，具体数额由法官自由裁量.Law64。南京专业房产律师指出，二者区别之处在于：（1）欺诈发生在合同订立阶段，出卖人隐瞒的是合同订立前的真相，因出卖人欺诈而使买受人陷入错误，做出签订买卖合同的意思表示；恶意违约发生在合同订立后，出卖人故意不履行买卖合同，但订立合同是买受人的真实意思表示.老律师网。（2）恶意违约致使合同目的不能实现，买受人才能主张惩罚性赔偿，而欺诈并不要求合同目的不能实现，只要存在欺诈行为即可请求宣告合同无效、或者请求撤销合同；（3）出卖人恶意违约的前提是合同有效成立，故买受人只能请求解除合同，而出卖人欺诈，买受人可以根据具体情形请求宣告合同无效，请求解除合同或者请求撤销合同.老律师网。。
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