南京市租赁合同律师_房产商铺租赁合同范本、租赁纠纷处理

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南京市租赁合同律师受理各类复杂房产租赁、买卖、继承案件,专业迅速解决各类房产纠纷难题，擅长处理各类离婚纠纷（离婚、房产分割、夫妻.同债务处理、抚养权等）、遗产继承纠纷、房产纠纷（拆迁安置房买卖、经济适用房、商品房等）、建设工程纠纷、融资担保民间借贷纠纷等。

⊙南京市租赁合同律师谈租赁期间相关费用及税金
  现在社会中，用到合同的地方越来越多，买房需要签合同，买车也需要签合同等，合同订立逐渐日常生活的常态，主要是因为合同在生活起到的作用是非常大的，成为人们联系的一种纽带。
  1、甲方应承担的费用：
  租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
  2、乙方交纳以下费用：
  乙方应按时交纳自行负担的费用。
  甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。

⊙南京市租赁合同律师谈房屋修缮与使用
  1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。
  甲方提出进行维修须提前日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。
  乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务.老律师网。
  对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
  2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施.老律师网。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。

⊙南京市租赁合同律师谈改变房屋的内部结构
  乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工.老律师网。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
（1）依附于房屋的装修归甲方所有.Law64。
（2）要求乙方恢复原状。
（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用.老律师网。

⊙南京市租赁合同律师谈在租赁期限内乙方承担下列责任：
1．必须按合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意或签订补充协议，否则应当承担违约责任，并可解除合同；?
2．欲对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担，乙方设计的装修方案应经甲方书面认可，未经甲方同意，乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同；
3．如将该房屋转租，必须征得甲方同意，并签订转租合同；如未经甲方同意并签订转租合同，擅自转租，甲方可以追究乙方的违约责任，并解除合同；
4．因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复；
5．乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方；如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；
6．乙方在交还房屋时，必须保证该房屋原有设施完好，乙方增添的下列设施不得拆卸：

⊙南京市租赁合同律师谈租赁问题
  房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人.老律师网。
  承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
  根据我国《城市房地产管理法》，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案.Law64。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行.Law64。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。
  这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容.Law64。

⊙南京市租赁合同律师谈租赁备案登记
  可见城市房屋不论是住宅还是非住宅用房，只要是出租，就应办理租赁备案登记。未办理的，缺乏房屋租赁的必备程序，其租赁行为应属无效。
　　法律规定有些合同订立后，应经过行政主管机关登记备案，而未经登记备案的，并不生效
　　合同法规定了要约承诺制度，承诺生效意味着当事人就订立合同已经达成了合意，合同因此而成立.老律师网。在本案中，深公司与宽公司就房屋租赁合同的条款达成了一致意见，合同自此成立。但合同成立并不表明合同就当然生效。合同法对合同的成立和生效作了区分.Law64。该法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因此，合同成立的不一定生效.老律师网。合同生效后，其效力主要体现在以下方面：
　　在当事人之间产生法律效力。这是合同的对内效力。也就是合同一旦生效，当事人所预期的合同权利义务就产生、变更和消灭。合同生效后产生的法律后果对第三人发生一定的法律拘束力。这是合同的对外效力，即合同生效后，任何单位和个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务.老律师网。而未生效的合同对当事人及第三人不产生上述法律约束力.Law64。根据房地产管理法和《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同签订后，要去主管部门办理登记备案手续。而本案中深公司未办理登记备案手续，因此，本案合同不是无效，应是已经成立而未生效。

⊙南京市租赁合同律师谈验收
  交付租赁物前或者租赁物已经交付的，出租人未办理相关验收等手续：
  承租人起诉要求出租人办理相关手续（继续履行）或其他违约责任，应予支持；
  承租人起诉要求解除合同的，应予支持。
《房屋租赁解释》F8：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民.应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
  出租人起诉主张合同无效，要求收回租赁物，不予支持。
  出租人请求承租人承担未按约给付租金的违约责任，而承租人则以出租人应履行验收等义务为由，主张同时履行抗辩权或先履行抗辩权的处理：
  无论是否约定房屋应办理相关手续，应将租赁合同解释为出租人负有办理相关手续的义务；
未约定履行顺序或者约定先交房后付租金，应支持承租人的抗辩；
如约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金的，应认定承租人有权行使先履行抗辩权（就剩余部分租金而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金）。
  在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。。

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副主任法学学士执业15年

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